Opinión | Hipoteca inversa

Opinión | Hipoteca inversa

Por: Jairo Ismael Alvis Cuevas*

No es más que una operación crediticia, dirigida en la mayoría de los casos a personas con 65 años de edad o más, que posean vivienda propia, pensionados o no pensionados. Es una alternativa de un ingreso extra para las personas mayores de 65 años que posean vivienda propia. Esta figura crediticia permite al propietario del inmueble, seguir viviendo en su casa o apartamento hasta fallecer y después de esto pasará a ser propiedad de la entidad prestadora, que puede ser un Banco o una Aseguradora, salvo que los herederos paguen a la entidad todo el dinero que haya recibido el propietario, con el propósito de quedarse con el inmueble.

Analicemos detenidamente esta figura crediticia, aparentemente muy atractiva para ciertos tipos de personas mayores de edad. El primer punto a establecer es el valor comercial del inmueble, sin duda debe ser su precio de mercado al momento de la operación crediticia. En Colombia son las entidades financieras las que terminan, con sus avaluadores, estableciendo el precio del inmueble, deben los beneficiarios de la operación validar ese precio, para que se haga una justa operación.

La hipoteca inversa se asimila a una venta a plazos del inmueble, donde se establece un valor inicial, se establece el tiempo durante el cual, el Banco o la Aseguradora, pagará el resto del capital en cuotas mensuales, hasta completar el valor del inmueble. Tenemos entonces las siguientes variables: Valor comercial del inmueble, cuota inicial de la operación, valor de la cuota mensual, tasa de interés y plazo total de la operación. Al revés de la hipoteca normal, el saldo de la deuda, no disminuye, sino que aumenta.

El valor comercial debe ser fijado en común acuerdo entre la entidad prestadora y el beneficiario, como lo había anotado anteriormente. La cuota inicial o sea la parte del préstamo que el adulto mayor recibe al realizar la hipoteca inversa, es una de las variables claves para el éxito de estas operaciones. En algunos países donde existe esta figura la han fijado entre el 30 y 35% del valor del inmueble, sin embargo, en países como Perú, donde esta figura fue implementada hace 3 años, no se ha ejecutado una sola hipoteca inversa, porque las instituciones crediticias la ven poco rentable para sus intereses, aducen que el porcentaje no debe ser superior al 7%. He aquí una diferencia notoriamente considerable.

La cuota mensual estaría en función del valor del saldo de la venta del inmueble, del plazo total que se acuerde y de la tasa interés pactada. El saldo de la venta del inmueble es el que queda de restar al valor comercial fijado, el valor de la cuota inicial pactada. Este saldo es el que el beneficiario recibiría en cuotas mensuales, hasta el día de su muerte, calculada en función del plazo y de la tasa de interés.

El plazo y la tasa de interés son dos factores claves para el éxito de esta iniciativa. Lo justo sería establecer como tasa de interés, una tasa de mercado para este tipo de operaciones, que, al ser nuevas en Colombia, se podría asimilar a las tasas de interés que los establecimientos de crédito cobran por sus créditos hipotecarios, al igual que el plazo, también deberían ser similares a este tipo de créditos.

Dado que son los gobiernos los que fijan las tasas de interés y los plazos para las operaciones de crédito, y asumiendo que ellos deben velar por salva guardar la vida y la tranquilidad de los adultos mayores, se espera que las variables se definan, por lo menos, con base en las variables que el mercado de inmuebles marquen en su momento y no se tomen decisiones pensando en favorecer, como siempre ha sido, el interés de los banqueros.

Se debe también fijar en la norma la posibilidad de que el adulto mayor o sus herederos puedan prepagar la deuda y recuperar su inmueble, en cualquier tiempo, pagando a la entidad prestadora todos los dineros entregados al beneficiario. Además, que los Bancos o Aseguradoras puedan unilateralmente vender el inmueble, solo sí el adulto mayor fallece y sus herederos no la prepaguen. Por otro lado, el gobierno debe también garantizar que este tipo de operaciones, no se conviertan en una expropiación disfrazada de hipoteca inversa o en una nueva forma de pensión de jubilación. ¡Peligro!

Para motivar a las entidades prestadoras a realizar hipotecas inversas, estos créditos no deberían de estar sujetos al sistema de provisiones, pues el riesgo de pérdida por mora no existe, ya que es una operación inversa, pero sí podrían establecer una provisión si existiere desvalorización del inmueble, cosa poco probable, pues en Colombia los bienes inmuebles casi nunca se desvalorizan, salvo que ocurra algún siniestro.

Me declaro realmente pesimista de que esta figura sea exitosa en Colombia. Estimo que el mercado es reducido, por la limitante de la edad mínima de 65 años, además que gran parte de esas viviendas, ya registran alguna hipoteca. Por otro lado, la segunda fuente de pago de esta figura, es la adjudicación de la vivienda, lo cual es un proceso engorroso, que los Bancos no están dispuestos a asumir. Tampoco para ellos es negocio llenarse de inmuebles, estarían desenfocándose de su objeto social principal.

Consultor
AG Gestores y Consultores de Desarrollo Empresarial- AGecode
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