Opinión | Perfilamiento con la hipoteca inversa

Opinión | Perfilamiento con la hipoteca inversa

Por Jairo Alvis Cuevas*

Esta figura crediticia no es nueva, data desde los años 60 y existe en muchos países de Europa, USA y en algunos países Latinoamericanos. Su utilización no ha sido la esperada por su mercado reducido, la población mayor de 65 años con vivienda propia disponible para este tipo de operación es mínima. No es más que un negocio financiero y como todos ellos su grado de atractividad depende de las condiciones financieras que el gobierno establezca. En este punto queda la preocupación de que nuestro gobierno es mucho más cercano a los intereses de los banqueros que a la gente que le pueda interesar esta negociación.

También preocupa y mucho el perfilamiento, para utilizar este término de moda, que el gobierno hace en su decreto, señalando como mercado objetivo los adultos mayores no pensionados. Esta relación directa entre adultos no pensionados y la hipoteca inversa abre una abismal preocupación hacia el futuro, en tiempos donde se cuece por las madrigueras de Palacio una reforma pensional. Se percibe en el ambiente la hipoteca pensionaria. Otros rasgos del perfilamiento que hace el gobierno son la pobreza oculta y las altas tasas de informalidad en los contratos de arriendo de viviendas. Lo grave de todo esto, es que, en el decreto, se observa claramente que las motivaciones del gobierno para implementar estas medidas son la baja cobertura pensional y los altos niveles de la propiedad en la población adulta mayor, no hay una real disposición de proveer al adulto mayor unos ingresos adicionales, sino resolver una problemática, que por sí misma es más delicada.

Otro aspecto no mencionado en el decreto, es el relativo a la tasa de interés que se utilizará para calcular las cuotas periódicas que recibirá el beneficiario, pero sí establece que dichas cuotas se indexarán de acuerdo al crecimiento que tenga el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Tampoco se lee en el decreto que dichas operaciones se denominarán en pesos colombianos, quedando abierta la posibilidad de expresarse en UVR, con el consabido incremento de la deuda para el adulto mayor. Sería importante, quedasen claramente pactados, el plazo, la tasa de interés que sea fija, que los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses y que se acepte expresamente el pago anticipado de la deuda, en cualquier momento sin penalidad alguna.

Podría ser atractiva esta modalidad de crédito, para aquellos padres que por múltiples motivos no desean heredarles sus bienes a sus hijos, ésta sería la figura perfecta. Sin embargo, sabemos que el fin de la mayoría de los padres es, que sus hijos continúen sus negocios y que sus bienes trasciendan en su familia de generación en generación. El tema herencial en Colombia es cultural por tanto difícil de reemplazar.

El decreto menciona 3 tipos de hipoteca inversa: La primera, De única disposición, es aquella en la cual el préstamo objeto de la hipoteca, es desembolsado por una única vez. En estas condiciones se está hablando prácticamente de un crédito hipotecario. No tiene sentido, porque si el fin de esta figura es proveer al adulto una renta mensual, aquí no la habría. Sería como una venta de contado, con entrega de la vivienda en un plazo determinado. Surge la inquietud si el valor a pagar, es el valor de mercado del inmueble en la fecha de la negociación o mucho menor. Esta operación no es recomendable en la medida que el valor acordado se aleje del valor de mercado, a pesar de que es aparentemente atractivo recibir todo el dinero al momento de la operación.

La segunda De disposiciones periódicas temporales, es aquella en la cual se efectúan desembolsos periódicos por un tiempo determinado. Esta opción permite establecer condiciones financieras claras que permiten evaluar la viabilidad de la operación. Conocer el plazo de la hipoteca, puede generar una mayor renta, por eso está opción es la menos atractiva para los bancos o aseguradoras y la más recomendable para el adulto mayor. Claro la atractividad estaría dada dependiendo de las condiciones que fije el gobierno, en cuanto a tasa de interés, cuota inicial y plazo de la hipoteca.

La tercera De disposiciones periódicas vitalicias, es aquella en la cual los desembolsos van hasta cuando fallezca el adulto mayor. Esta opción es la más complicada de evaluar porque determinar la renta vitalicia, implica la realización de cálculos actuariales, calcular la esperanza de vida y la contratación de un seguro de rentas vitalicias, por lo cual la cuota periódica tiende a ser mucho menor. Esta es la opción más favorable para los bancos, sabemos que ellos son los dueños de las aseguradoras y estarían haciendo un doble negocio. En esta modalidad, la liquidación sería muy similar a la renta de las pensiones en los fondos de jubilación privados. ¡Una auténtica estafa!

*Consultor
AG Gestores y Consultores de Desarrollo Empresarial- AGecode
Barranquilla, Colombia
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